一、背景依据

2018年9月15日公布施行的《九江市农村村民住房建设管理办法》（九府发【2018】8号），对规范我市农村住房建设管理、改善农村生产生活环境、促进节约集约用地起到了积极、重要的作用。随着城乡人居环境提升、乡村振兴战略和国务院机构改革等工作的开展，农村住房建设管理工作主要内容及责任部门发生了重大变化，有必要重新修订管理办法。

一是国家法律法规、政策文件有了新要求。2018年以来国家和省先后出台《关于统筹推进村庄规划工作的意见》（农规发〔2019〕1号）、《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农办【2019】11号）和《江西省农业农村厅 江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字【2020】25号）等政策文件，对村庄规划、村民建房等提出了新的管理要求。

二是机构改革与职责调整。新修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。相应市直部门、各县（市、区）人民政府有关村民住房建设管理的职责有所调整。

三是2018年公布施行的《九江市农村村民住房建设管理办法》（九府发【2018】8号）已于2021年8月份废止。因此，有必要重新制定《管理办法》。

二、主要内容

《管理办法》主要包括适用范围、职责分工、规划管控、用地审批、建筑要求、法律责任等内容。主要包括：

（一）明确适用范围。本市行政区域内农村村民在集体土地上新建、改建和扩建住房（以下简称村民建房）及其监督管理，适用本办法。

（二）明确职责分工。为保障村民权益，我市宅基地管理按照市县指导、乡镇主责、村级主体进行分级管理。宅基地管理工作的重心在基层，县乡政府承担属地责任，农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作。

（三）明确规划管控。村民住房建设应当符合乡（镇）国土空间规划和村庄规划。提出要以“三调”数据为基础规划好村庄建设边界，明确建筑高度等规划管控要求，保护历史文化和乡村风貌。明确村民不得选址建房的六类情形。鼓励各地逐步建立乡村规划师制度。

（四）规范用地审批。规定宅基地用地标准，即：占用原有宅基地和村内空闲地，每户不得超过180平方米；占用耕地的，每户不得超过120平方米；因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。村民住房的建筑层数不超过三层，建筑面积不得超过350平方米。各县（市、区）可以在以上限额内制定具体标准。同时，要求乡（镇）人民政府对宅基地申请人的农村集体经济组织成员身份、现有住房状况、立户条件、旧宅处置方式等资格进行审核，严格把控申请资格条件关，确保户有所居。

（五）提出建筑要求。为加快农房和村庄建设现代化，要求传统村落中新建农房尽量与传统民居特色、周边环境相协调，营建具有地方特色的村庄环境。

（六）明确法律责任。明确对未批先建、非法占地等情形进行分类处罚。对村民住房建设管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的要依法依规追究相关人员责任。

三、新旧政策差异

（一）职能调整。旧办法：市规划局负责指导全市村民建房的规划管理。市国土局负责指导全市村民建房的用地管理和农用地转建设用地管理。市执法局负责指导全市村民违法建房的监督管理。新办法：农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度。自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。乡（镇）人民政府依法组织开展村民建房动态巡查；依据《省政府关于赋予乡镇（街道）首批县级审批服务执法权限的通知》，承担宅基地违法处罚和监督检查工作。

（二）审批权限。旧办法：各县（市、区）人民政府国土主管部门负责本辖区内村民住房建设的用地审批和农用地转建设用地报批工作。新办法：村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准，其中涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续，并以乡镇为单位，依法落实占补平衡。

（三）保障措施。旧办法：村民建房用地实行计划管理，各地农民建房所需用地计划由各县（市、区）人民政府在省以下达新增建设用地计划计划中予以保障。新办法：村民住房建设用地实行计划管理，合法合理的村民住房用地需求应保尽保。要求宅基地管理与户籍管理应当相互衔接，不得设立互为前置的申请条件。不得强制村民搬迁和上楼居住。

（四）新增规定。一是建立规划服务。市、县、乡三级应当逐步建立乡村规划师制度。各地可根据实际情况，先行先试，公开招聘全职或兼职乡村规划师，参与村庄规划编制、户型标准图集制定、村民建房审批和监管全过程。二是提出建筑要求。村民建房应当尊重乡土风貌和地域特色，提倡在建筑的形体、色彩、屋顶、墙体、门窗和装饰等关键要素上精心打造。传统村落中新建农房尽量与传统民居特色、周边环境相协调，营建具有地方特色的村庄环境。传统民居改造中，要注重改善室内照明条件，保证传统民居房屋结构和消防安全。市、县（市、区）人民政府应当建立村庄历史文化遗产调查评估机制，充分挖掘和保护传承村庄物质和非物质文化遗产，保护并改善村落的历史环境和生态环境。

四、解读途径

本解读材料与《办法》同步在市政府网站、市自然资源局官网等政务网站公开发布。

五、解读机关

解读机关：九江市自然资源局

解读人：黄钢

联系电话：8175080